다주택자 취득세 절세법

새 아파트로 이사할 때 가장 신경 쓰이는 건 바로 취득세 중과 문제예요.

다주택 보유자는 작은 실수 하나로 세 부담이 수천만 원까지 늘어날 수 있습니다.
오늘은 다주택자가 합법적으로 취득세를 절세할 수 있는 핵심 전략을 알려드릴게요.

취득세 기본 구조 이해하기

취득세는 주택을 취득할 때 반드시 내야 하는 지방세예요.
문제는 다주택자에게는 세율이 크게 높아진다는 점입니다.

즉, 다주택 상태에서 신규 주택을 사면 취득세 폭탄을 맞을 수 있어요.
따라서 절세 전략의 핵심은 주택 수를 줄이는 시점 관리에 있습니다.

취득세는 잔금일과 등기 접수일 기준으로 주택 수를 산정합니다.
따라서 같은 날 기존 주택을 매도하고 새 주택을 취득할 때는 등기 접수 순서가 매우 중요해요.

즉, 같은 날 거래라면 반드시 매도 등기를 먼저 접수하는 게 절세 핵심입니다.

세법은 공시가 1억 원 이하(일부 지역 2억 이하)의 지방 저가 주택은 주택 수 산정에서 제외합니다.
따라서 이런 주택은 다주택자 취득세·종부세 중과 대상에서 빠지죠.

예를 들어, 서울 아파트 1채와 지방 소형 주택 1채를 보유해도, 세법상 주택 수는 1주택으로 계산될 수 있어요.
이 규정을 잘 활용하면 합법적으로 다주택자 중과세를 피할 수 있습니다.

새 아파트를 취득할 때 단독명의냐 공동명의냐에 따라 세 부담이 크게 달라집니다.

즉, 단기적 취득세만 볼 게 아니라 장기적인 세금 시뮬레이션까지 고려해야 최적의 명의 구성이 나옵니다.

일시적 2주택자는 일정 조건을 충족하면 취득세 중과를 피할 수 있어요.

이 조건을 지키면 다주택자로 보지 않아 취득세 중과를 면제받습니다.
즉, “일시적 2주택 비과세 규정”을 활용하면 합법적으로 세 부담을 줄일 수 있어요.

실무에서는 등기 접수 순서, 명의 구성, 매도·매수 일정이 꼬이면 예상치 못한 세금이 발생합니다.
따라서 계약 전 반드시 세무사 상담을 통해 시뮬레이션을 돌려보는 게 안전해요.

세무사 상담 비용은 수십만 원 수준이지만, 잘못된 판단으로 수천만 원의 세금을 내는 것보다 훨씬 저렴한 보험이 됩니다.

다주택자의 취득세 절세 핵심은“시점과 순서, 그리고 명의 전략”입니다.
매도와 매수의 등기 접수 순서만 잘 지켜도 수천만 원을 아낄 수 있고, 지방 저가 주택 규정이나 공동명의 활용으로도 큰 절세 효과를 볼 수 있습니다.

즉, 절세는 특별한 비법이 아니라 법을 정확히 알고 타이밍을 관리하는 것이에요.
새 아파트를 계획 중이라면 지금부터 철저히 준비해 두세요.

Q1. 취득세 주택 수는 언제 기준으로 계산되나요?
→ 잔금일과 등기 접수일을 기준으로 계산합니다.

Q2. 등기 순서를 잘못하면 어떻게 되나요?
→ 신규 취득을 먼저 접수하면 다주택자로 계산되어 취득세 중과가 발생합니다.

Q3. 지방 소형 주택도 주택 수에 포함되나요?
→ 공시가 1억(일부 2억) 이하 지방 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

Q4. 공동명의가 무조건 유리한가요?
→ 종부세·양도세 분산에는 유리하지만, 1세대 1주택 비과세 요건 충족이 어려울 수 있습니다.

Q5. 일시적 2주택이면 취득세 중과를 피할 수 있나요?
→ 네. 일정 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있습니다.